首季北京物流租金攀历史新高 资本热捧

两包辣条约吗

做一个帅气的卡友很累，这点我真的深有体会。

高力国际数据，2015年1季度，北京物流物业总存量扩大至160万平米可租面积，平均租金攀升至历史新高达37.2元/平/月，高力国际华北区产业及工业房地产服务部董事孙超指出，该统计涵盖甲乙两级仓库，如单纯计算甲级物流物业租金，租金水平将处更高位。高力国际监测，2015年后3个季度将有3个新建项目入市，并有望被迅速吸纳。

●  平均租金攀升至37.2元/平/月

2015年1季度，位于京南物流港的百利威物流北二公司二期在一季度完工入市，为市场新增约5.5万平方米可出租面积。高力国际华北区产业及工业房地产服务部董事孙超指出，尽管存量有所上升，但北京物流物业的存量仍然有限，据介绍，同期上海物流物业存量已经超过400万平。

1季度，北京高标准物流物业的需求持续旺盛，净吸纳量录得约2.2万平方米。受到新增供应入市和一些价格敏感客户迁至周边城市的影响，空置率环比小幅上涨1.2个百分点至6.5%。

鉴于需求强劲及供应匮乏，整体市场平均租金保持在高位并攀升至历史新高，至人民币37.2元/平/月。

高力国际监测，2015年后三个季度，将有3个新项目共计28.4万平方米供应入市，包括位于通州物流港的金路物流港项目，位于空港物流园的安博空港物流中心二期项目以及位于顺义区的新华联物流中心项目。高力国际认为，由于来自医药行业、制造业、第三方物流和电子商务的需求将保持强劲，这3个新增供应项目有望被迅速吸纳。尽管空置率短期内暂时上升，但平均租金有望保持其增长趋势。

●  投资欲望高企 机会难觅

“上述统计范围较为宽泛，既包括甲级仓库也包括乙级仓库，在混合统计的情况下，北京物流物业租金仍然保持全国领先，如果剔除乙级仓库，租金应该在更高的位置上。”高力国际华北区产业及工业房地产服务部董事孙超指出。

孙超分析指出，两大因素驱动了市场的增长：

“第一，资本市场对该物业形态非常认可——我们接触到的基金公司，只要对房地产有兴趣，百分之七八十以上就对仓库保持非常高的投资欲望，尽管有一些基金很难再直接介入或者没有投资工业物业的经验，但是对于这种物业却普遍接受。”不过，由于业主更倾向于自持其物业，北京物流物业市场投资机会仍然较为有限。  

“第二，北京市场非常典型。北京物流物业存量只有一百五六十万，而上海同类物业的市场存量是四百一二十万平方米，同时，北京的需求量可能还略略高于上海市场，由于供给的偏差，市场租金不完全由需求方决定的，而是由供应方来决定。”

●  未来新增供应有限  专业仓储前景向好

尽管如此，但北京物流物业的租金却保持相对平稳的增长。

“在供给紧张的情况下，租金并没有畸高，是因为市场很长时间内保持相当高的出租率，也就是现有的租户基本不再退，而新租户很难进来，在租赁市场不活跃的情况行下，租金反而相对比较平稳。“

孙超认为，在上述市场情况下，北京物流物业市场将会呈现两大趋势：

第一，需求持续促进供给的增长，市场将保持一定增长量。由于政府的土地政策问题、能够获得土地的渠道的问题等种种原因，预计未来供给并不旺盛。

第二，市场需求逐渐向专业化发展。恒温库、医药仓库、冷链仓库等仓储需求开始增长。“资本市场在发挥推动作用上，相对比较滞后，主要投资还是集中在传统的普通仓库，但在中长期，我们认为，专业仓储将发挥更大的作用。”

据介绍，目前，北京物流物业的开发主体，绝大多数为外资或内外合资开发商，占主导地位的开发商包括括普洛斯、安博、丰树、宇培、嘉民等。本土开发商也在以较快的速度追赶，“本土企业也可分为两类，一是以外资基金为依托的开发商；一是纯粹的以国内融资为基础的本土企业；后者的扩张速度相对比较慢”。　

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