韩雪峰:物流园需消除浮躁 实现华丽转身

两包辣条约吗

做一个帅气的卡友很累，这点我真的深有体会。

前不久，自己非常荣幸的参加了一场关于物流园区为话题的论坛，更是有幸与协会领导、行业嘉宾、企业大佬一同谈论物流园区的话题，非常感慨！

自己对于物流园区的理解源于在物流底层工作多年，一直在从事公路零担物流，同时也非常荣幸的接触了这块有着梦想和活力的天地，也曾经看到物流园区非常疯狂的崛起，也曾经看到疯狂背后的代价，物流园区承载着无数物流人梦想的地方，更是一个社会物流的聚集地，尤其是城市化发展到今天，从土地的规划，城市的规范越来越严格，对于这些处于边缘的物流园区都是一个巨大的挑战，关系着每一个以此为生的生活！

一、基于历史沉淀下来的停车场，经过多年的发展逐渐形成规模，初步形成物流园区的雏形。

物流园区基本都是基于一个时代的产物沉淀而来，最早就是大车店，用于休息、停顿，经过接近三十年的发展，从最初的只供简单休息和停顿发展到多元化的模式，物流园区基本在物流发达区域较为普及，并且越是经济发达、物流园区的发展越是蓬勃，从中国改革前沿广东省，就是一个最典型的案例，一个广州，白云区基本快成了物流的主战场，主要的园区基本都处在白云区的范围，那么有人会问，上海的经济那么发达，为什么没有大型的物流园区那，上海的物流园区基本都是中小型居多，并且不聚集，散、分散在各个小的范围内，主要在松江、闵行、嘉定等地，试想下，在上海谁能拿出几百亩地做零担模式的物流园和停车场，那岂不是真的把那句经典的话反过来说了：那着挣白粉的资源，做着种白菜的事业！今天的物流园区基本都已经初具规模，并且形成了一个小的圈圈，分散在大江南北，从广州到哈尔滨、从云贵到京津、从杭甬到川陕，可谓是百花齐放百家争鸣，各有各的特色，从表面看整体繁荣！

在成都郊区有很多类似这样的停车场，环境脏乱差，基本停靠的车辆都是9.6米居多，省内业务居多，这些停车场多半都是历史形成，要么就是搬迁过来，不下雨的时候略好，一旦下了雨就不淡定了，环境急需提升，类似的停车场在西部、西南、华北、东北还有很长时间内存在，他们的提升之路还是需要经过漫长的累积才能逐步走向今天很多场合讨论的规范的、标准的、互联互通的类型。

二、在低调中悄然崛起，曾经不受重视的园区突然提到了发展的议程上，从幕后走到幕前，一切都好像顺其自然。

物流园区一直都是处于一个低调的角色中，也不知道从什么时候开始逐渐的走上了舞台，成为大家争先恐后讨论和研究的产物，昔日的温总理走访一次成都传化，带动了物流人的激情，或许从那时起，原本低调的物流园的豪们，开始不淡定，曾经的这些物流园区的拥有者，多半是当地拥有一定知名度和一定能力，也是淘到第一桶金的老板们，经过N多年的打拼，拥有了自己的园区，但是经过这些年的发展，有些园区还是处于一个任其生，任其亡的阶段，从行业的峰会上，能看到觉醒，能看到希望，但是从一些实际调研看，不容乐观！

重视的程度只是依托其发展的口头重视，从实际上，很多地区还有着巨大的差异，今天的发展不仅仅是一句安慰，更不是一场两场峰会就能解决的，是需要一个改变的过程，是需要一个提升演变的过程，这个过程需要行业的崛起，需要各地的豪们真正的认识到了自己的问题，而主动的改变！这才能走到发展的议程上，有人说林安的发展是物流园区的终极目标！我不知道，但是有在想如果都能真的达到了这个标准那也行，关键你发展了！

从温总经理成都传化参观开始，各地的物流园区开始走上了舞台，其实在很早以前，物流园区就已经开始走进物流的大舞台，记得自己的广州接触的西城黄金围就是广州很有名的针对物流园区管理的企业，再比如广州的嘉忠物流园、安发物流园、林安物流园，白云物流园，鸿森物流园等等，再比如广州的八方停车场等等这些都在珠三角比较有名气甚至在全国都是知名度较高的园区，尤其是林安物流园区。

三、国家曾经历经多次梳理规范，并出具相关的名词解释，其实不难发现，国家针对物流园区是给出了相关的规范和要求的，并且在文库中进行了描述。

国家曾经为了规范其发展，多次进行了梳理和规范，并且相对应的园区发展都出文加以规范和要求，同时对于不同的园区也做了相应的名词解释，其中梳理是为了更好的知道目前园区的现状和分布，以及数量，谁能准确的说出目前全国园区的数量和地理分布，五花八门！同时梳理也是要对一些落后的，环境恶劣的、发展不足的加以取缔或是指导，可是结果是还是老样子，并且一发不可收拾，越来越多的开始涌现！造成了规范管理不统一，职能对口缺失，任其发展！有些甚至土地属于村里用地，直接拿来就用！批文不规范，手续不健全，欠规范！

从类型上相对区分也较为仔细，并且现实中的物流园区也正是如此，如深圳的华通源园区就是一个综合型的物流园区，大型的专线企业基本聚集在此，同时很多的服务型门店也聚集在此，再比如天津的华北城邦物流园区等等，那么在深圳前海的电商园区就显得专业、聚焦很多。

四、从1到N的复制，造成部分地区产能过剩，招商严重不足，恶性竞争出现，物流园区从拿地到建设再到招商，表面复制不难，可复制度度非常高。

这是最不好的结果，就是复制，因为物流园区的复制表面看，不难，只要有钱，拿地、拿批文、建设、招商、运营，好像一切都是在合理之中，同时很多有钱人一看，不错，可以复制，并且土地N多年以后还能升值，单看土地升值就乐呵呵了！何乐而不为那！殊不知，园区内的很多内涵不是一个复制就能一概而论的，大面积的复制，在很多地区造成了资源的浪费同时也造成了产能过剩，恶性竞争的局面出现，有的为了招商喊出免租，一免就是几年等等这些方式的背后，，就是发展中遇到的毒瘤，有的企业圈地，圈起来建设，招商来就租，不来空着，为什么？这种局面还能撑多久！

如广州东平货场附近，曾经多么的热闹繁嚣，而今在看，很多以前的小型的、散落各个村口的，而今还剩下多少，剩下有多少还是满员的，随着市场的调整，这次写昔日的园区聚集地，慢慢的走向了没落，再比如散落在各地的那些存在严重招商不足的园区，未来还能坚持多久！在广州白云区石井镇鸦岗大道附近，如果有感兴趣的朋友可以好信的去数一数，从华南快速路下来到广佛桥下，看看这一路附近有多少物流园区，密集的园区带来的是什么，各位去遐想？如果在延伸一块，从增槎路开始，在数数看！

五、从林安、传化、深国际模式崛起，到以物流园区为整合的轻资产公司出现，短短两年，已经风起云涌，园区不再是重资产公司的事情，现在更多的出现了代管，就好比二房东一样，为其提供一切可增值的轻资产管理公司。

这几年一说园区肯定会提及这几个名字、广州林安、深圳深国际、杭州传化，广州海元，（但是却很少提广州嘉忠、广州安发，为什么！）这些既有民营企业的精明也有老牌国企的老道，这几家都是做着全国网络型实体物流园的企业，其中深国际作为国有企业，也开始在重要的节点城市上开始做深，做广、比如在沈阳，辐射东三省、比如在武汉、辐射西南、福建、江西等等，传化作为这几年的物流园区建设领军人物，更是彰显其企业的庞大和能力，接连拔城摧寨，在众多省份拿地，这些实体疯狂的背后还有一支不容忽视的轻资产管理公司，他们正在崛起，他们以整合、帮助提升为目的，将全国个体园区，落后产能的，处于竞争劣势边缘的，管理不善的，联合起来，形成互联互通，用管理帮助其发展！这种轻资产的模式目前备受风头资本的关爱，而且大有趋势可言，但是其会一帆风顺吗？答案是肯定的，不会，并且道路会曲折，而且任重道远！

从最初的重资产模式发展到今天的轻资产代管模式的出现，可谓是行业的进步，有些园区是不敢恭维，但是也绝对不是轻而易举就能愿意拿出自己的这杯羹给代管者一半，即使拿出一半羹，合作的路上也绝不会是坦途，合作共赢，共赢是关键！今天不乏物流园区的咨询者，不乏物流园区的管理者，但是真就像宣传的那样，一切都是水到渠成吗！以目前行业内的三个典型的管理公司看，合作园区真不少，这些园区或多或少在当地有一些规模，但是规模程度有多大？未来的路上怎么能紧密的走向胜利是需要拭目以待。但是专业的人做做专业的事，是一个节约的好方式（未完）。

物流园区是一个聚集物流人气的地方，更是更多从业者的生存之地，一个物流园区的良性发展，也能触动物流的发展，一个落后产能的园区和一个快速发展的园区那个能更好的快速的发展显而易见！这不再是一个靠着讲故事就能从政府拿来更多的土地做一个庞大的停车场，这是需要节约能源，提升效益的未来。

再上回说到物流园区的发展，那么让我们再看看目前的物流园区的一些碰撞是如何，有关一些争论也正式的开始了。

六、在多种模式的撞击下，物流园区何去何从，在不讲模式对错的今天，只要清晰就可以。

1、 倡导天网、地网、联网的模式：关于这个谈论争议蛮大，今天是互联网的天下，任何生意都希望能和互联网挂钩，但是真的就是一定要有互联互通吗？地网是形成全国的网络，但是目前拥有直营的全国网络型园区的企业就那么几家，个体的园区的老板真就愿意把自己的园区拿出来变成互联网模式下的一个节点！做实地网，扩展天网，最终联网，这就一定是最后的发展归宿吗！我不知道！但是这至少是一大部分甚至今天很多人的想法和愿景！

2、 以自我为中心，踏实做好自己的单个独体园区，不参与所谓的互联互通：还有一部分就是自己踏实做自己的事情，把自己的单个园区做实做强做好，把自己园区内的商户服务做好，不仅仅只是收取租金和卫生费那么简单，利用自己在当地的优势，对于商户进行一些列的力所能及的帮助，做一个自给自足的小圈子，也大有人在，他们把自己的蛋糕做好，用心做事也抬眼望天，这也是一种发展模式！谁又能说其是错的哪？也不见得说他会消亡！

3、 以信息系统为线，以金融为导向的，成为趋势：还有人把分散在各地的园区比作是散落的珍珠，需要用信息系统串联起来，那么散落的珍珠就是珍珠项链，价格不菲了，真的就是那样吗？散落的珍珠过惯了自己的自有生活，真的就愿意把自己拴在线上？利益的分享能达到其的预期吗？金融是今天不论是峰会还是圈内聚会大家必提的一个话题，大有不金融不说话的感觉！难道金融就是一定是未来的导向吗？不言而喻，没钱不行，一分钱憋到英雄汉，物流是一个缺钱的行业，但是也不会疯狂到处处都要钱？金融的风险何从管控，不要看大家在表面风光，相信多少暗地流泪的，金融坏账有本事的谁能说出来！

4、 单个个体园区如何能增值：今天每次讲园区，都会讲增值，那么一个单个个体的园区如何实现增值，不要讲今天流行的老三样，一说增值，就说保理，就说金融，就说揽货，就说互联互通，怎么能让个体的园区增值，一个个体园区的老板想法相当简单，租金按月收回来，停车费等其他杂费按月交上来，其他他还有什么想法，他就是一个商铺的提供者，他不做他不懂的其他业务，只做自己的物业，何来升值？

5、 每次城市改造，都是物流园区的消灭与崛起：我开玩笑说：其实物流园区的最好招商和发展就是城市拆迁！因为每一次城市的改造都会对一些物流园区或是停车场进行大规模的拆除，那么对于一些招商不足的，是不是就有商可招了！其实真实的目的是希望，城市规划时能考虑物流园区的用地和发展，要给物流一个发展的用地！因为这关系着货物的流通和价格！这不是几家高大上仓储、保税园区能解决的！市场经济下的需求是不同的！

6、 智能的、标准的、宣传时都是一个比一个强：在PPT上都是智能的，现实中有多少是智能的，这就是现状，趋势或许是智能的，但是需要走的路会很长，整合的道理不会是一帆风顺的，你投入还是他投入，怎么解决这个钱的问题，就显得尤为重要，标准是自己定的，关键是制定的标准是不是商户所需要的，是不是市场所认可的，这不是一厢情愿的生意。

7、 林安物流园拿了国内首家物流园金融支付牌照：拿了支付牌照，物流园区的首个，这是什么节奏，试想下！

在今天的多种模式下，各种争议之声不断，其实有点像改革初期的不管白猫黑猫抓着耗子就是好猫的言论，摸着石头过河也大有人在，赌一把也是比比皆是，捞一把就跑也是存在，面对着这些种种的争议，物流园区的发展和未来也开始了深层次的思考。

七、越来越多的精明企业家开始将眼光放在农贸物流，并且开始在重要节点上布局深耕，在农贸物流作为未来发展的一个趋势，目前已经开始走上舞台。

这次有幸参与了讨论，更是有幸接触了农贸物流，同时也开始关注，突然发现，在一线城市土地越来越紧张，越来越难拿到的现状下，很多精明的企业家们开始布局农贸物流，尤其是涉及人们的吃，要知道，民以食为天，强调质量安全的今天，粮食、农副产品的仓储，交易、运输自然成为了今天的关注，尤其是国家在不断强调食品安全重要性的今天！农贸物流开始走进我们的视野，越来越会大放异彩！自己也相信还有会更多的企业家加入这个行列！

这次接触到了金瑞农贸物流，非常的荣幸，回来后，自己开始关注有关农贸方面的物流和建设，其实这是一个很有难度的问题，很多三线城市的农贸要想走出去，卖一个好价钱，确保当地农民有好收益，农贸物流很关键，比如山东寿光的农业，再比如新疆的瓜果，再比如东北的粮食等等，在看生鲜类的，猪牛羊等等，这些涉及生活必须的农贸商品是需要关注和发展的，这是有幸接触，相信未来这块的业务一定是急需。

八、囤积土地资源，大鳄们到底如何完成操盘物流地产；（前有普洛斯、有嘉民、有丰树、再看国内的大鳄、从深国际、宇培、星鸿资本到平安、万科、这是肿了吗？）

在今天的物流地产上不仅有国际的巨鳄们，还有国企的大鳄，更有疯狂的资本，不知道从何时起，物流地产开始成为了这些大鳄们囤积的对象，并且很多的大鳄手握资源，在想这个行业到底需要多少物流地产，每个城市都需要自建保税库吗？都需要建设巨无霸的仓储库？都需要建其他需求的转运库吗？不见得，总有饱和的那一天，试看这些大鳄们如何玩转手中资源！完成操盘的物流地产！

自己曾经走过不少高大上的库房，都是一些大鳄们的巨作，并且收费价格不菲，地理位置也非常不错，很多都是招商引资，给了当地的优惠政策，但是这些库房基本局限于：仓储、保税、专业库房，很少面对社会物流，行业内也只有德邦、天地华宇等等屈手可指的在用普洛斯的库房，其他基本很少用，为什么？租金成本很难接受，但是如果这些大鳄囤积的这些物流地产资源都做类似的事情，会不会又出现产能过剩的局面，会不会出现空置？相信仓储协会一定会有空置率的分析，乐观还是不乐观，新常态下，估计越来越会明显。

物流园作为零担物流综合设施越来越引起关注，并且以此为话题的峰会层出不穷，在引起关注的同时，更需要的如何引导正确的发展！如何消除浮躁，如何实现华丽的转身！此其真正的成为基础物流的基石，给基础物流一个发展的承载体！

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